生前に実家の名義変更する方法｜手続きの流れ・税金・注意点をわかりやすく解説
お金・相続 
- 生前に実家の名義変更を行う目的
- 名義変更に必要な手続きと準備
- 名義変更後に考えておきたい対応
目次
1. 生前に実家の名義変更をする理由と基本知識
1.1 生前に実家の名義変更をする意味と目的
「実家の名義変更」とは、不動産の所有者名義を変更することを指します。
通常、親が亡くなった後に相続手続きを通じて名義を移すケースが多いですが、「生前に名義変更を行う」ことで、相続発生前に家族間で所有権を整理しておくことができます。
この手続きは単なる名義の書き換えではなく、将来のトラブルを防ぐ重要な対策です。
たとえば、親が高齢になって判断能力が低下する前に名義を整理しておくと、介護施設入居や売却などの判断をスムーズに行えます。
また、名義変更には次のような目的があります。
- 相続時の煩雑な手続きを減らす
- 相続人同士の争いを防ぐ
- 管理・修繕などの負担を明確にする
- 老後の資金計画を立てやすくする
名義変更を生前に行うことで、「親の意志を反映した形で財産を整理できる」という安心感が得られるのも大きなポイントです。
1.2 名義変更を考えるきっかけになる場面
実家の名義変更を生前に検討するきっかけは、人それぞれに異なりますが、多くの場合に共通するタイミングがあります。
- 親の高齢化により不動産管理が難しくなるとき
家の修繕や固定資産税の支払いなど、日常の管理を子世代に引き継ぐ必要が出てきます。 - 相続トラブルを避けたいとき
相続の際に兄弟間で揉めるケースは少なくありません。生前に名義を整理しておくことで、誰が所有者なのかを明確にできます。 - 空き家対策を考えるとき
将来的に住む予定がない場合、名義変更をして早めに売却や活用を検討する動きも増えています。
たとえば、親の介護が始まり、実家を手放す選択をする場面では、名義が親のままだと売却前に相続登記などの名義整理の手続きを行う必要があります。
事前に名義変更を済ませておくことで、こうした負担を大幅に減らせます。
1.3 生前に名義変更を行うメリットと背景
近年、「生前に実家の名義変更をしておく」という選択が注目されています。
その背景には、少子高齢化や空き家問題の増加、家族構成の多様化があります。
特に注目されるメリットは以下の3つです。
- 相続手続きの簡略化
生前に名義変更を行えば、相続時の手続きがスムーズになります。死亡後に発生する相続登記や遺産分割協議が不要になり、家族の負担が軽減します。 - トラブル防止
誰が所有者か明確にしておくことで、兄弟姉妹間の意見対立を防げます。特に「実家を継ぐ・売る」という判断をめぐる揉め事を事前に回避できます。 - 資産の活用がしやすくなる
生前に名義を移しておくことで、リフォームや賃貸化、売却などの判断を子世代がスムーズに行えます。
結果的に、財産を「守る」だけでなく「活かす」ことができるようになります。
こうした背景から、実家を持つ家庭では「親が元気なうちに名義を整理しておく」という意識が高まりつつあります。
【関連コラム】
親が亡くなったらすること｜複雑で膨大な手続きを業界関係者が時系列で解説
2. 生前に実家の名義を変更するメリットと注意点
2.1 よくある注意点と失敗例
生前の名義変更には大きなメリットがありますが、注意点も少なくありません。
間違った手順で進めると、税金や家族関係のトラブルにつながる可能性があります。
ここでは、代表的な失敗例を3つ紹介します。
- 贈与税が高額になるケース
親から子への名義変更は「贈与」と見なされるため、110万円を超える部分には贈与税がかかります。
税額を事前に把握せずに登記を進めると、思わぬ負担になることがあります。 - 家族間で話し合いが不十分なまま進めるケース
「長男が実家を継ぐもの」と暗黙の了解で進めてしまうと、他の兄弟姉妹が不満を抱くことがあります。
後から「納得していない」と言われると、せっかくの名義変更が家族関係の亀裂につながることもあります。 - 登記書類の不備で手続きが止まるケース
登記には印鑑証明書や登記原因証明情報など多くの書類が必要です。
1つでも不備があると法務局で差し戻され、時間も費用も余分にかかります。
名義変更は正しい手順と知識を持って進めなければ、家族の負担を増やしてしまう結果になりかねません。
2.2 失敗を防ぐための具体的なポイント
名義変更をスムーズに進めるには、事前の準備と冷静な判断が大切です。
以下の3つのポイントを意識すると、トラブルを防ぎやすくなります。
- 専門家に相談して全体像を把握する
税金・登記・贈与の扱いは非常に複雑です。司法書士や税理士に一度相談することで、無駄な手間を省けます。 - 贈与契約書を作成して記録を残す
口頭でのやり取りだけでは、後から「贈与ではない」と主張されるリスクがあります。
書面に残すことで、税務署や法務局の手続きがスムーズに進みます。 - 家族全員で話し合いの場を持つ
名義変更は家族全員に関わる問題です。
特定の人だけで進めず、兄弟姉妹や配偶者も含めて意見を確認しておくことが大切です。
生前の名義変更は、「正しい手順」と「家族の理解」が両立してこそ成功します。
3. 実家の名義を生前に変更する手続きの流れ
3.1 名義変更までの基本ステップ
実家の名義変更は、やみくもに進めると時間も費用も無駄になってしまいます。
名義変更は「話し合い→書類準備→登記申請」という流れを正確に踏むことが大切です。
一般的なステップは次の5段階です。
- 家族で話し合い、意思を確認する
まず、誰に名義を移すかを家族全員で決めます。将来的な相続や管理の方針も話し合っておくことが重要です。 - 不動産の評価額を確認する
固定資産税評価証明書などをもとに、物件の評価額を把握します。これが贈与税や登録免許税の計算基準になります。 - 名義変更の方法を選ぶ（贈与・売買・遺言など）
生前贈与にするのか、売買契約の形式を取るのかを決定します。状況によっては相続時精算課税制度の利用も検討します。 - 必要書類を準備する
登記に必要な書類を集め、印鑑証明書や登記原因証明情報などを整えます。 - 法務局に登記申請を行う
書類一式を揃えて法務局に提出します。申請後、数日から1週間ほどで登記完了となります。
この流れを理解しておくことで、無駄な手戻りを防ぎ、スムーズに名義変更を完了させることができます。
3.2 手続きに必要な書類と費用の目安
名義変更の際に必要な書類は多く、どれか1つでも不足すると手続きが進みません。
事前に以下の一覧を確認して準備を整えましょう。
【主な必要書類】
- 登記申請書
- 登記原因証明情報（贈与契約書・売買契約書など）
- 登記識別情報または権利証
- 贈与者の印鑑証明書（発行から3か月以内）
- 固定資産税評価証明書
- 委任状（代理申請を行う場合）
- 受贈者の住民票
書類の不備を防ぐためには、司法書士に確認してもらうのが確実です。
【おおまかな費用の目安】
- 登録免許税：原則、固定資産税評価額の2%（不動産の種類により変動）
- 贈与税：基礎控除（110万円）を超えた額に課税
- 司法書士報酬：5万円〜10万円前後
- その他：印紙代・証明書発行費など1万円程度
手続き全体で10万円〜30万円ほどが一般的な目安ですが、税金の有無によって総額は大きく変わります。
無駄な出費を避けるためにも、事前に見積もりを取ることが大切です。
3.3 手続きで起こりやすいトラブルと解決策
名義変更の流れを理解していても、実際には思わぬトラブルが起こることがあります。
ここでは代表的な3つの問題と、その解決策を紹介します。
- 書類の不備で登記が受理されない
印鑑証明書の期限切れや契約書の記載ミスが原因で、法務局で差し戻されるケースがよくあります。
提出前に第三者（司法書士など）に確認してもらうことで未然に防げます。 - 贈与税の申告漏れによるペナルティ
生前贈与で名義変更を行った場合、翌年の確定申告が必要です。
申告を忘れると加算税が課せられることがあるため、税理士への相談が有効です。 - 家族間の認識違いによるトラブル
名義変更後に「そんなつもりではなかった」と揉めるケースがあります。
手続きの前に、家族全員で話し合いの記録を残しておくとトラブルを防げます。
名義変更は「法的な手続き」だけでなく「家族の合意形成」も同時に行うことが大切です。
4. 生前に実家の名義変更をする際の税金と制度の基礎知識
4.1 贈与税の仕組みと注意点
生前に実家の名義変更を行うとき、最も関係が深いのが「贈与税」です。
名義を親から子へ移すと、その行為は法律上「財産の贈与」とみなされます。
贈与税には年間110万円の基礎控除があり、この範囲内であれば税金はかかりません。
しかし、評価額が110万円を超える場合は課税対象となり、金額に応じて税率（10〜55％）が適用されます。
【贈与税の計算イメージ】
- 贈与額：固定資産税評価額を基準に算出
- 控除額：110万円
- 税率：累進課税方式（贈与額が多いほど税率が上がる）
このため、不動産の評価額が高い実家の名義変更では、贈与税の負担が数十万円〜数百万円に達することもあります。
【注意すべきポイント】
- 名義変更後の確定申告が必要（翌年2月〜3月）
- 書面（贈与契約書）を必ず残すこと
- 現金の授受がなくても「贈与」とみなされる場合がある
贈与税を理解せずに名義変更を進めると、高額な税金を後から請求されるリスクがあります。
必ず税理士などの専門家に相談して、贈与の扱いを確認しておくことが大切です。
4.2 相続時精算課税制度の活用方法
贈与税の負担を軽減できる制度として注目されているのが「相続時精算課税制度」です。
この制度を利用すれば、親から子への贈与で最大2,500万円まで非課税となります。
仕組みは次の通りです。
- 親（60歳以上）から子（20歳以上）への贈与が対象
- 贈与時には税金がかからず、相続発生時にまとめて清算
- 相続時に贈与分を相続財産に加算して課税計算する
つまり、「今は税金を払わず、相続時にまとめて精算する」仕組みです。
【利用の注意点】
- 一度この制度を選択すると「暦年贈与（110万円控除）」には戻れない
- 申告が必須で、手続きを忘れると制度が適用されない
- 相続時に税負担が発生する場合がある
相続時精算課税制度は、贈与税を節約できる一方で、将来的な相続税の増加にもつながる可能性があります。
メリットとデメリットを理解した上で、どちらの制度を選ぶかを判断することが大事です。
4.3 不動産取得税・登録免許税の計算と対策
生前の名義変更では、贈与税以外にも「不動産取得税」と「登録免許税」がかかります。
これらは登記や取得に伴う税金で、忘れがちですが確実に発生する費用です。
【不動産取得税】
- 取得価格（固定資産税評価額）× 税率（原則4％）
- 贈与の場合は軽減措置が適用されないことも多い
【登録免許税】
- 固定資産税評価額 × 税率（贈与0.2％、売買2.0％など）
- 法務局での登記申請時に納付が必要
この2つの税金は、物件の評価額が高いほど負担も大きくなります。
例えば、評価額2,000万円の家を贈与する場合、登録免許税だけで約4万円、不動産取得税で約80万円になることもあります。
費用を抑えるためには、軽減措置の対象かどうかを事前に確認し、固定資産税評価額を必ずチェックしておくことが重要です。
4.4 よくある勘違いと制度利用の落とし穴
税金や制度を正しく理解していないと、後で「そんなはずではなかった」というトラブルになりがちです。
ここでは、よくある勘違いを整理しておきましょう。
- 「名義変更＝相続対策」だと思い込む
名義変更をすれば相続税が減ると思われがちですが、必ずしもそうではありません。
むしろ、贈与税が発生して結果的に負担が増えるケースもあります。 - 「贈与税の申告は不要」と勘違いする
基礎控除内でも、申告しておくことで後のトラブルを防げます。無申告だと贈与の事実が証明しにくくなります。 - 「登記だけすれば完了」と思う
登記はあくまで手続きの一部です。贈与契約書の保存や税務申告を怠ると、将来の相続時に問題が発生します。
税金や制度は複雑で、一見小さな違いが大きな結果を生むことがあります。
不安がある場合は、登記・税務・相続それぞれの専門家に早めに相談することが安心です。
5. 実家の名義変更を生前に終えたあとに考えておきたいこと
5.1 名義変更後に必要な管理と手続き
生前に実家の名義変更を完了した後も、「これで終わり」ではありません。
名義変更後には、税務・登記・管理面でのアフターケアが必要です。
【名義変更後に確認・対応すべき主な事項】
- 固定資産税の納税通知先を新所有者に変更
- 公共料金・保険・自治会などの名義を変更
- 空き家の場合は管理責任者としての対応（防犯・防災・清掃など）
- 火災保険・地震保険の契約者名義を変更
特に、空き家や遠方の実家を相続した場合は、定期的な点検と保険の見直しが重要です。
老朽化や災害による損害が発生した際の責任は、名義人であるあなたに移ります。
また、親の介護や死後の事務に関しても、事前に家族間でルールを決めておくと安心です。
5.2 終活や身元保証サービスを活用する意義
名義変更後は、「財産の管理」だけでなく、「人生の終い方」についても準備を進める時期です。
特に、おひとりさま世帯の増加や高齢化により、身元保証・死後事務などを支援するサービスの利用価値が高まっています。
こうした終活サービスを利用することで、
- 入院・介護施設入居時の保証人問題を解決
- 相続・葬儀・納骨・遺品整理などの対応
- 家族に負担をかけずに安心して暮らせる環境を整備
が可能になります。
「自分のことは自分で決める」時代の終活は、“契約型の安心”を得ることがポイントです。
公正証書や信託契約を活用し、法的にも安心な備えをしておくことで、家族や親族のトラブルを防ぐことができます。
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5.3 「終活協議会グループ」の終活サポート
生前の名義変更後、安心して老後を迎えるための総合支援を行っているのが、「終活協議会グループ」です。
全国47都道府県に拠点を持ち、身元保証・死後事務・生活支援などを一括してサポートできる「心託（しんたく）」サービスを提供しています。
心託（しんたく）サービスの特徴
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- 心託会員数 20,000名以上
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サポート体制と信頼性
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日常生活の支援から法的な手続きまで、安心できる老後の準備をトータルで支えています。
生前に実家の名義変更を終えたら、次は「自分自身の終活」を考えることが重要です。
「終活協議会グループ」のような信頼できる専門サポートを活用し、
「財産」「暮らし」「最期」までを一貫して安心できる体制を整えておきましょう。
6. まとめ：実家の名義変更を生前に円滑に進めるために
6.1 生前名義変更のポイントを整理
生前に実家の名義変更を行うことは、「将来の相続トラブルを防ぐための有効な手段」です。
しかし、贈与税や不動産取得税、登録免許税などの負担や、法的手続きを正確に行う必要がある点に注意が必要です。
ここで、これまでの重要ポイントを整理します。
- 名義変更は「登記手続き」だけでなく、税務上の扱い（贈与・相続）を明確にすることが重要。
- 贈与税の基礎控除（110万円）や「相続時精算課税制度」を上手に活用することで、税負担を抑えられる可能性がある。
- 名義変更後も、固定資産税や保険、管理責任など新しい所有者としての義務が発生する。
- 家族間で十分な話し合いを行い、感情的なトラブルを未然に防ぐ。
法律・税務・登記の3つを正しく理解して進めることが、スムーズな名義変更のカギです。
6.2 後悔しないための準備と行動
生前に実家の名義変更を行う際に最も大切なのは、「目的と将来の見通しを明確にしておくこと」です。
名義を変えること自体が目的ではなく、「今後の暮らしや相続をどうしていくか」という人生設計の一部として考えるべきです。
後悔を防ぐための行動ポイント：
- 家族・相続人全員で意思を共有する（感情面のすれ違いを防ぐ）
- 不動産評価額と税金の試算を専門家に依頼する
- 名義変更後の生活設計（住み替え・介護・施設入居）を見据える
- 書面（贈与契約書・公正証書など）で手続きを残す
さらに、「名義変更の後にどのような手続きをするか」まで含めて準備しておくと、後の対応がスムーズになります。
6.3 専門サービスを頼る安心な選択
名義変更や終活の準備は、法律・税務・生活支援が複雑に関わるため、信頼できる専門機関に相談することが最も確実な方法です。
特に、終活協議会グループが提供する「心託（しんたく）」サービスは、
生前の不安から死後の手続きまでを一貫してサポートしてくれる安心の仕組みです。
- 全国47都道府県に拠点があり、24時間365日対応
- 入会金1万円、月額・年会費0円で利用可能
- 専任のコンシェルジュが付いて、身元保証・死後事務・生活支援を一本化
- 終活ガイド資格を有する専門家が多数在籍し、法務・介護・相続まで幅広く支援
心託サービスでは、
- 「安心プラン」＝身元保証・生活サポート
- 「万全プラン」＝相続・葬儀・納骨・遺品整理など
- 「完璧プラン」＝生前・死後を完全にカバーする総合プラン
といった選択肢があり、それぞれの生活状況や希望に合わせて最適な備えが可能です。
生前の名義変更は、単なる登記の問題ではなく「これからの生き方の選択」です。
専門家や信頼できる終活サポートを活用し、家族も自分も納得できる形で準備を進めていくことが、後悔のない未来につながります。
生前の実家名義変更を終えたあとは、もしもの時に備える終活サポートを。
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監修
- 一般社団法人 終活協議会 理事
-
1969年生まれ、大阪出身。
2012年にテレビで放送された特集番組を見て、興味本位で終活をスタート。終活に必要な知識やお役立ち情報を終活専門ブログで発信するが、全国から寄せられる相談の対応に個人での限界を感じ、自分以外にも終活の専門家（終活スペシャリスト）を増やすことを決意。現在は、終活ガイドという資格を通じて、終活スペシャリストを育成すると同時に、終活ガイドの皆さんが活動する基盤づくりを全国展開中。著書に「終活スペシャリストになろう」がある。
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